一：房地产项目策划所包涵内容：
一)房地产市场调查
项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议
二)房地产目标客户分析
经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭
文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
三)房地产价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
四)入市时机、入市姿态
五)广告策略
广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控
六)房地产媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
七)房地产推广费用
现场包装(营销中心、示范单位、围板等)印刷品(销售文件、售楼书等)媒介投放二：房地产销售策划所包涵内容：
一)销售现场准备
二)销售代表培训
三)销售现场管理
四)房号销控管理
四)销售阶段总结
五)销售广告评估
六)客户跟进服务
七)阶段性营销方案调整
第三节：房地产销售策划的内容及步骤
一：项目研究：即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价
位、购买理由等。
二：市场调研：对所有竞争对手的详细了解，所谓知己知彼、百战不殆
三：房地产项目优劣势分析：针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。四：房地产项目再定位：根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。
五：房地产项目销售思路：
一)销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
二)主题思想的统一性。广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的
三)操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
六：房地产项目销售策略：
一)项目入市时机选择
理想的入市时机：所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，卖楼花还是卖现楼;建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖;按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马;抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。
一般应具备：根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态。
1开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求;
2已经知道目标客户是哪些人;
3知道你价格适合的目标客户;
4已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点;
5已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题;6已确定目标客户更能接受的合理销售方式;
7已制定出具竞争力的入市价格策略;
8制定合理的销控表;
9精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案
10组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划;
11尽力完善现场氛围;
12竞争对手还在慢条斯理地等待旺市;
13其他外部条件也很合适。
二)房地产项目广告宣传计划
当我确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的必要步骤。而一个可操作的完整广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，
广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的降低客户成本，一切为了销售!
三)销售部署房地产销售阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是保持进度与策略节奏一致预热期、开盘期、强销期、保温期;防范销售阶段性问题如工期、质量、配套等;估算综合成本及销售者影响因素剖析资金积压、广告推广、税费变化等。
第四节：销售策划原则
一：创新原则
随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二：资源整合原则
整合营销是营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式
房地产营销策划一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市
场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。
房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园......可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的
销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。
第五节：检验销售策划成果
随着市场竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划进行都会产生影响，有可能销售策划初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。
因此，销售策划定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售。
当前的房地产市场面临巨大挑战，其根本原因之一，房地产开发企业没有利用大数据这一有力工具，开发出来适合市场需求的产品。
一、制约房地产产品开发的决定性影响因素
通过对全球各个发展阶段的不同国家、地区的大数据分析，本文发现了制约房地产产品开发的决定性影响因素，归纳如下：
（一）基本居住单元性质的界定
现在的我国的各大房地产开发企业，其房地产产品无非就是分为以下几个层次：刚需型，其面积多数位于90平方米以下；改善型，其面积多数位于90-140平方米；高端型，其面积多数位于140平方米以上。其中全部的刚需、改善以及大部分的高端都是集团式住宅。纵观全世界，基本居住单元都是独立性以及半独立性的产品。而在我国现阶段，独立性以及半独立性的产品仅仅限于少数高端产品，此种与国际潮流逆向而行的做法有待于商榷。
（二）独立性以及半独立性的产品缺乏创新
不论是独立性的独栋或双拼以及半独立性的联排，我国的各大房地产开发企业都是照搬照抄发达国家的做法，设计的户型千篇一律，而且统统定位于高端。同时，盲目跟随国际潮流，比如日本、美国的独立性以及半独立性的产品基本不设电梯，我国现阶段尤其是四层以下的产品电梯设计也很少。另一方面，日本、美国住宅基本是为两代人设计的，我国当前独立性以及半独立性的产品，同样也没有考虑到多代同堂的民俗习惯，没有照顾老年需求。
（三）绿色建筑推广正在逐步推进
我国有比较好的绿色建筑尝试，例如屋顶绿化、墙面绿化等，但是有待于推广。绿色建筑不仅在于节能减排、环境友好，更进一步的是要在居住空间上取得良好的平衡，也就是人均的居住空间要科学。相比日本的小面积、低举架、无室内车库的小住宅；以及美国大面积、高举架、双车库的大型住宅，欧洲住宅重视垂直空间的利用，相比日本、美国的以完全独立住宅为主的.消费习惯，欧洲更有特色的是联排住宅。我国似乎更应该借鉴欧洲的独立性以及半独立性的产品设计方案并有所创新。
二、产品设计方案特点
综上所述，本文提出了一个联排、双拼皆宜的独立性以及半独立性的产品设计方案，其主要特点如下：
（一）总建筑面积以及适宜居住人数
单位建筑的开间为4.8米、总进深10米，总高度10米共4层。其中底层层高低于2.2米，顶层净高低于2.1米，按照现行规定，单位住宅建筑面积小于144平方米。普遍适合3-8人的核心家庭居住。其中，第一层作为车库或工作间，也可以对外营业；第二层是公共使用空间，包括客厅、餐厅以及厨房；第三层以及第四层设计为卧室、家庭室或书房，每层可以设1-2个卫生间、2-4个独立房间，顶层为可上人的屋顶，覆盖土壤进行绿化，并且户户相连。
（二）垂直交通的创新
设计从底层到第四层的垂直电梯，以及分段的步行梯：1-2层为双人楼梯、2层到屋顶层为单人楼梯。其中分段步行梯解决了公共交通与个人交通不同需求的矛盾，同时垂直电梯解决了婴幼儿、失能成年人以及老年人的需求。
（三）屋顶以及墙面绿化
小区地面全部硬化，绿化以墙面与屋顶为主，其中墙面绿化以北侧为主。南侧设计为大型采光窗。（其中一楼为车库卷帘门或门市）以联排楼间距10米测算，绿化面积可以接近100%.两栋建筑之间设计三排单行车道，两侧均可以停车。每户拥有至少两个室内车位（紧凑停车3辆）以及两个室外车位，可以停靠4-5台家用车辆。同时具有比较好的容积率，计算屋顶绿化之后可以达到2.
（四）重视老年需求
我国人口的预期寿命在不断延长，有望达到或者超过日本80岁的平均水平。考虑到我国的民俗习惯，居家养老会蔚然成风，从退休到终年有将近20年的老年居住时间，可以占到住宅使用寿命的三分之一。我国早已出台了各级老年住宅规范，但是真正落实的不是很多。本方案从居室、走廊、电梯、卫生间全面采用老年住宅标准，切实发挥老年住宅的竞争优势。
（五）做到了一宅多用
第一第二层可以打通，同样第三第四层也可以打通；相邻住宅可以合并。这样的社区至少可以实现以下功能：普通居住社区、高端居住社区、养老社区、创意社区、商贸社区、家庭作坊社区。本社区可以在城市中心的可利用土地插花建设，也可以在新城区成片建设，甚至可以在远郊开发。
（六）建设具有中国特色的新型住宅小区
日本的小住宅，以及美国的大型住宅，欧洲住宅重视垂直空间的联排住宅均具有特色。我国北京的四合院、上海的石库门已经成为历史文物、保护对象。本文设计的屋顶相连、前后硬化地面相通的新型邻里社区，可以打造具有中国特色的居住文明。
参考文献：
[1]城市环境环境卫生设施规划规范。GB50337-2003.
[2]城市居住区规划设计规范。GB50180-93（2002年版）。
深圳市房地产开发行业自律规范
公约为自觉维护深圳市房地产开发行业市场秩序，建立行业自律机制，促进房地产开发行业的健康发展，经深圳市房地产业协会倡议，本公司自愿加入《深圳市房地产开发行业自律规范公约》，承诺遵守以下约定：
第一条：自觉遵守国家法律、法规和行业规范，依法诚信经营。
第二条：积极参与深圳城市建设，提高企业公民意识和社会责任感，全面促进我市房地产市场和谐发展，创建并提升城市人居环境。
第三条：牢固树立安全生产与服务意识，以提供社会所需的优质产品和服务为己任，保证产品质量，不使用、生产和销售不合格产品。
第四条：守法经营，自觉抵制不正当竞争，不销售未依法取得商品房预售许可证或房地产权证的房地产，承诺取得《房地产预售许可证》的商品房项目，在规定的时间内全部公开销售。
第五条：严格使用规范化示范合同文本，保证按规定通过“深圳市房地产信息系统”签订房地产买卖认购书及预（现）售合同，在规定的时间内办理合同备案。
第六条：自觉维护市场交易秩序，不捂盘惜售、囤积**，不无故拒售“深圳市规划和国土资源委员会**公示系统”中待售的**；保证在未取得《房地产预售许可证》前，不进行内部认购、内部认筹、内部登记、办理“vip卡”等销售推广活动。
第七条：在“公平、公正、协商”的原则下依法订立、认真履**地产销售合同，遵守合同契约精神，不设定侵害消费者权益的霸王条款，不无故违约。
第八条：严格执行商品房**以及广告管理的有关规定，认真履行**备案制度，保证房地产广告发布的内容真实、信息规范。
第九条：自觉抵制“返本销售或者变相返本销售商品房”、“售后包租或者变相售后包租销售商品房”等违反预（销）售制度的行为，不蒙蔽和误导消费者。
第十条本公约自签署之日起生效；深圳市房地产协会负责监督本公约的实施（监督报告**:83787912）。
法定代表人（签字单位（盖章）
签约日期： 年月日
经济测算作为地产模式下的设计前期研究工具，已被越来越多的开发商以及设计咨询重视。地产的逐利本质，使得设计团队指望业主提供完整设计任务书进行设计的习惯正在广泛被挑战，在研发人员短缺、项目推进快速的现实中，开发机构越来越依赖专业化的设计机构，越来越依赖工具，通过合理的数据侧算，为设计发展提供五要依据。
经济测算的重点在于通过业态产品的比选及合理安排，使得成果在经济层面与设计层面达到共赢。规划有4个层面：(1)城际区位分析及人文概况;(2)周边产业状况及物业分布;(3)目标地块四界资源;(4)目标地块技术条件。市场有4个层面：(1)宏观趋势;(2)容户群分析;(3)周边类型产品分析;4、产品线选择。研究以上几个层面在规划条件下才可能得出充分的产品组合方案。最终目标为：通过详细的基地信息，规划信息分析，运用技术手段，提供可供业主进行前期测算与决策的方案，强调土地价值最大化和最优化，强调理性测算和文本清晰度。以下说明测算的要点：
1 测算目标功能
在地产项目的前期研究中，需要以市场需求为导向，结合开发商的价值取向，进行合理的项目价值、盈利模式设计、项目定位研究，以及进行功能业态比例分析，并最终确定项目产品，测算将成为研究中的重要工具。
1.1 用于项目价值研究
在开发商拿地之前，需确定待拍卖土地的收益状况，从而确定可以出的地价高限;或者在土地取得之后，是用来理性的指导产品选取及配比。一般程序是，先进行规划分析以及市场信息，之后详尽罗列出待开发地块上可能出现的产品种类，再对每一种产品就地块进行单一产品的强排分析，得出每种产品的大致容积率，并与目标容积率进行比照，从而推导出几种具备可行性的产品组合方案，进一步对若干种产品进行组合和强排，关注每种方案中不同产品的占比，在得出这些关键数据之后，就可以进行详细测算，综合考虑各个方案的销售总额、土建成本、地库成本、销售去化速度等等因素，进行理性的比价、分析，最终得到最优的产品组合方案。设计技术结合经济测算后的成果，会比营销策划公司提的营销策划报告更具现实操作性和可靠依据。通常情况下，最优方案都是以测算数据为依据的，但也不排除一些特殊情况，例如一块楼板价不高的地块，要求2.8的容积率，选定产品为高层和联排别墅，售价差一倍以上。如果以通常的测算步骤来做，做足2.8的容积率其实并不是收益最高的方案，而牺牲一些容积率让优势产品联排别墅多一些，因低层产品更容易实现较快的销售速度，总体收益反而更高。因此，设计师还要结合实际情况来判断测算结果的准确性，以更有效的帮助开发商作出判断。
1.2 用于项目盈利模式设计
有差异化的盈利模式将使得项目产生定位乃至业态的差异。如项目是持有还是销售，项目利益产生于近期还是远期，项目利益空间产生于何环节，这些因素都是可以通过定性设计加定量测算进行分析。在有的项目中，我们就分析了项目价值，并进行了权重排序，论证了项目的核心利益，为项目后续研究奠定了基础。
1.3 用于项目功能业态比例设置
不同项目财务效益、社会效益目标的树立，将对项目功能业态配比产生很大影响。在与上海一著名设计公司的一场项目前期研究中，我们通过设定项目投资回报年限、投资强度、收益方式等多元参数，完成了不同利益目标下的业态组合方案，也为建筑形态的发展莫定了基础。
1.4 用于产品研发
产品是地产项目的生命力所在，不同产品的盈利能力各不相同，并与项目风险、市场去化速度，甚至对投资方的资金供给都很有关联。同样在与上海一著名设计公司一场项目中，通过对公益性、经营性、半经营性项目的'定义，分解了股东方的目标，迎合了项目定位，最终形成了具有鲜明差异化的产品组合，并确保了项目的总体收益，促进了综合效益的平衡。
2 测算的要素
2.1 参数设置
参数设置，将直接影响测算结果。首先数据需要符合市场实际情况。如与上海一著名设计公司一场项目中的参数设定，其工作量完全不亚于后续的测算，我们从投资规模、业态类型、租赁单价、运营因素、融资成本等多元化的角度，描绘了项目未来的经济边界条件。参数条件中，主要包括弹性因素和刚性因素两大类。其中，弹性因素很多元化，如功能业态组合方案、政策因素、项目形态品质等因素都属于此;弹性因素主要由经验、知识结构、价值观决定的;刚性因素则可包括收入指标、成本指标，其中，建设成本、销售价格、租赁价格等是最常见的参数条件。
2.2 收益摄式
收益模式主要由项目的定位决定，收益模式的基础是市场需求，收益棋式直接影响测算方案。一般居住地产的收益模式比较简单，主要是销售收入。在文化商业地产中，则会比较复杂。如与上海一著名设计公司一场中，其持有性决定了项目收益只能来自于租金收益;而且其公益性、经营性、半经营性项目的分类，也决定了经济效益只能来自于经营性项目;社会效益将主要通过公益性的设计博物馆、设计图书馆等项目产生。在最终的效益平衡中，具体数据将是权衡比选的重要基础。
2.3 测算方案
测算主要有几种用途，一是用于项目盈利模式设计的经济测算，这类测算主要是针对项目定位算大账，通过定量测算，设定项目持有或销售，价位分配权益，项目本体与外圈项目的利益关系;二是用于项目功能业态比例设置，同样在与上海一著名设计公司一场的多元化分析中，我们知道了业态配比将严重影响项目的定位以及相应财务指标。此外，在产品研发中的经济测算，也能很直观对比分析出产品的盈利能力，进而影响产品组合。
2.4 测算流程
总体来说，有两种程序需运用测算工具。一是主动调控，可谓事前算赢。在设计任务书产生之前的研发过程。特别需要测算工具的参与，通过反复组合确定项目盈利摸式与业态配比关系，乃至落实产品。二是结果验算，可谓事后算赢;即在设计全过程中，可结合业主需求，不断通过数据分析验证产品的价住。相比而言，前者更为重要。
总之，测算是以定量方式进行项目经济方案的设计，测算的总体目标希里达到“事前算赢”，并验算形态成果以及指标体系的合理性;测算表现出来的是数据，其实最重要的是数据背后的项目目标、策略、原则和方法;而且，算账始终不能孤立存在，不能脱离项目的市场背景、形态品质、关联政策等众多弹性因素。只有全面、务实地运用测算工具，才能在项目前期研究中，为设计奠定良好基础，提高设计效率。在地产项目的前期研究中，需要以市场需求为导向，结合开发商的价值取向，进行合理的项目价值分析、盈利模式设计、项目定位研究，以及进行功能业态比例分析，并从终确定项目产品，测算将成为研究中的重要工具。
房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制
一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。
联系方式QQ：45885787电子邮箱：xj138@sina
欢迎同行朋友与本人讨论房地产投资开发及融资
项目名称合计第一阶段第二阶段第三阶段
一土地成本
1土地市价
2土地使用权出让金
3征地补偿费
二前期开发费
1三通一平
2工程钻探费
3工程设计费
4工程监理费
5质量安全监督费
6临水临电费
三建筑安装工程费
1土建费
2内水暖电工程费
四公建配套设施费
1区内排水、道路建设费
2区内绿化建设费
3区内配套零星工程费
五房地产各项税费
1报建费
2土地使用权出让金契税
3交易管理费
4建筑工程抛投标活动资金
5土地增值税
六管理、销售和财务费用
1开办和管理费
2前期物业管理费
3样板房、售楼部装修费
七不可预见费
八营业税及附加
这个问题最好讨论一下，
房地产开发项目成本费用估算表
单位:万元
费用项目计费标准与依据总价单价
一．土地费用
1．土地出让地价款
2．征地费
3．拆迁安置补偿费
4．土地转让费
5．土地投资折价
．土地租用费
二．前期工程费
1．地质勘测测绘费设计概算的0．5％左右1.32元2．规划设计费建安工程费的3％左右
3．可行性研究费占总投资的1％－3％
4．道路费
5．供水费
．供电费
７．土地平整费
三．基础设施建设费
1．供电工程
2．供水工程
3．供气工程
4．排污工程
5．小区道路工程
．路灯工程
７．小区绿化工程
８．环卫设施
四．建安工程费
1．单项工程多层800
2．单项工程小高层1300
3．单项工程高层1800
五．公共配套设施建设费
1．居委会
2．派出所
3．托儿所
4．幼儿园
5．公共厕所
．停车场
六．开发间接费
七．管理费用约为前五项的3％左右
八．销售费用销售收入的4％－％
九．财务费用年贷款40%，贷款利率6.12%
十．开发期间税费
1．固定资产投资方向调节税
2．土地使用税
3．市政支管线分摊费
4．供电贴费
5．用电权费
．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费
８．电话初装费
十一．其他费用
1．临时用地
2．临建图
3．施工图预算或标底编制费
4．工程合同预算或标底审查费
5．招标管理费
．总承包管理费
７．合同公证费
８．施工执照费
９．工程质量监督费
10．工程监理费
11．竣工图编制费
12．工程保险费
十二．不可预见费前十项之和的3％－７％合计上述十二项之和
土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值额越多，税率越高。此外对于纳税人建造普通标准住宅出售的，如果增值额没有超过扣除项目金额20%，免予征收土地增值税。土地增值税筹划的基本思路是据据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。
（1）控制增值额的方法有减少收入、增加成本。例如将装修收入从收入中分解出去，也可以通过折扣方式适当地降低商品房的价格。这样在加快销售资金回笼的同时，降低了增值额，使企业少缴或免缴土地增值税，增加了企业的效益。
（2）房地产开发企业还可以通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投资，例如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等，这样既增加了开发成本和可扣除项目的金额，同时又能使整个在建项目的环境更加优美，配套更加完善，有利于促进房地产的"销售和房地产开发企业品牌的建设。
【例】A房地产公司开发一住宅小区，住宅可售面积100000平方米，全部都是普通住宅。销售均价为3500元，预计销售总收入为35000万元，缴纳的营业税为1750万元，城市建设维护税及教育费附加为175万元，取得土地使用权费用和开发成本为20800万元。
方案一：直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为20800×（1+10%+20%）+1750+175＝28965，增值额为35000-28965＝6035，增值率为20.8%，应缴纳的土地增值税为6035×30%＝1810.5万元。
方案二：在小区中心花园建设一个喷泉，美化绿化整个小区，在靠近马路的地方建隔音带，追加固林绿化方面的投资300万元，则可扣除项目金额为（20800+300）×（1+10%+20%）+1750+175＝29355，增值额为35000-29355＝5645，增值率为19.2%，正好符合税收优惠政策，可以免交土地增值税。投资了300万对小区进行绿化，提高了小区的配套设施和商品房质量，同时少缴了1810.5万的税收。
关于房地产开发企业印花税的筹划方案
印花税的筹划方法有分开核算筹划法、模糊金额筹划法、减少流转环节法。
第一，同一凭证因载有两个或两个以上经济事项而适用不同税目税率，若分别记载金额应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；若未分别记栽金额的按税率高的贴花，所以选种情况要尽量分别核算金额。
第二，模糊金额筹划法是指当事人在签定数额较大的合同时，有意使合同上所载金额在能够明确条件下不最终确定，以达到少缴印花税目的。
第三，由于在劳务的流转环节中，每一次订立合同均需缴纳一次印花税，所以减少流转环节也是节省印花税的`方法。
【例】甲房地产公司将一笔价款3000万元的工程承包给A房地产公司，A公司又将其中1000万元的工程分包给乙公司，800万元的工程分包给丙公司。则四个公司应纳印花税税额分别为：
甲公司应纳印花税＝3000×0.03%＝0.9万元
A公司应纳印花税＝3000×0.03%＋1000×0.03%＋800×0.03%＝1.44万元
乙公司应纳印花税＝1000×0.03%＝0.3万元
丙公司应纳印花税＝800×0.03%＝0.24万元
如果A房地产公司与甲房地产公司协商，让甲公司与乙公司、丙公司分别签订1000万元和800万元的合同，剩余1200万元合同由甲与A签订。这样在甲公司、乙公司、丙公司应纳税额不变的前提下，A房地产公司应纳税额变为1200×0.03%＝0.36万元，比原来节省税额1.08（1.44－0.36）万元。